Lettre n°7
Dans nos précédents courriers nous évoquions l’avantage du régime de la location meublée pour investir en immobilier. Bien qu’optimal en termes fiscal et financier, le bénéfice de ce régime particulier reste toutefois limité à certaines modalités de détention du patrimoine immobilier. A cet égard, seul la SARL de famille offre un régime dérogatoire qui permet de cumuler société à l’IR et location meublée. Ainsi, ce véhicule apparaît comme le plus adapté pour l’investisseur qui cherche à structurer et optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier.
En effet, dans le cadre d’une SARL de famille immobilière, il est possible d’opter en faveur de l’IR sans aucune limite de durée. La SARL familiale peut ainsi demeurer transparente fiscalement, et entraîner une imposition des bénéfices éventuels directement entre les mains des associés (à proportion de la participation de chacun au capital social) dans le cadre des revenus respectifs de chaque foyer.
- Sur la fiscalité des revenus immobiliers
L’IR offre la possibilité de bénéficier de plusieurs mécanismes fiscaux favorables : l’imputation des déficits, et le contournement de la double imposition en cas de société opaque soumise à l’IS. En effet, chaque associé est en droit d’imputer au bénéfice qu’il déclare au titre de ses revenus les déficits subis par la société à proportion de ses parts sociales. Par ailleurs, les bénéfices ne subissent pas une double imposition à la fois au titre de l’impôt sur les sociétés, puis au titre de l’impôt sur le revenu en cas de versement de dividendes aux associés.
L’intérêt de cette stratégie réside par ailleurs dans la possibilité de considérer les revenus immobiliers comme des revenus commerciaux. Ce régime permet donc d’être imposé dans la catégorie des BIC et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Le régime des BIC permet de déduire l’ensemble des frais et charges engagés pour l’exploitation de l’activité comme :
- Les frais d’acquisition : frais de notaire, honoraires, droits de mutation ou d’enregistrement, commissions, frais d’actes… (sur le premier exercice ou sur une période de 5 ans).
- Les amortissements mobiliers et immobiliers (excepté la quote-part terrain) tous les ans.
- La totalité des intérêts financiers.
Ainsi, l’imposition des revenus immobiliers est donc quasiment neutralisée pendant une très longue période (notamment grâce aux amortissements).
- Sur la fiscalité des plus-values
En présence d’une SARL classique, la cession de parts sociales ou de l’immobilier entraîne l’imposition de la plus-value éventuellement réalisée. En présence d’une société de personnes soumise à l’IR comme c’est le cas pour une SARL de famille, l’imposition de la plus-value immobilière est soumise au régime des particuliers. Soit une plus-value immobilière taxable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et des Prélèvements sociaux au taux de 17,20%. Les amortissements pratiqués ne viennent pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable. La plus-value immobilière est donc exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Avec le cumul des abattements pour la durée de détention et les amortissements des revenus immobiliers, la SARL de famille se présente comme un support fiscalement très attractif pour investir en immobilier.
