Lettre n°5
Optimiser la transmission d’un patrimoine, c’est avant tout en structurer la détention. A cet égard, la détention du patrimoine immobilier sous forme d’actions ou de parts sociales offre une solution particulièrement intéressante. Encore faut-il mettre en place une réelle stratégie pour que le montage soit pertinent.
Dans la plupart des cas le montage type est le suivant : les parents créent une société avec un capital social réduit au minimum. La société fait l’acquisition d’un bien immobilier au moyen d’un crédit. Afin de rembourser les mensualités du prêt, le bien est mis en location. Peu de temps après, les parents donnent aux enfants la nue-propriété des parts de la société. Etant fortement endettée, le calcul des droits de mutation à payer se fait sur la base d’une société faiblement valorisée (valorisation de la société = actif – passif). Les abattements disponibles entre parents et enfants sont donc très peu entamés. Comptablement, les parents en tant qu’usufruitiers sont censés percevoir les revenus de la société. Les revenus non distribués (car affectés au remboursement du crédit) créent un compte courant d’associés au profit des usufruitiers.
Exemple : « Supposons que l’actif de 400 000 a un rendement net 2,5%, la société a donc un résultat net à distribuer (loyer – charges) de 10 000€. Le problème est qu’en pratique la trésorerie de la société est utilisée pour rembourser l’emprunt de 400 000€ et que les 10 000€ de résultat net ne vont pas pouvoir être distribués (on retrouve la différence entre deux notions, le résultat comptable et la trésorerie).
Les 10 000€ qui auraient dû être distribués via des dividendes aux associés usufruitiers sont donc affectés à leur compte courant d’associé ; en d’autres termes la société a une dette de 10 000€ envers les usufruitiers ».
Afin d’optimiser cette transmission il faut donc diminuer la part des bénéfices appréhendés par les parents. Plus précisément, il faut diminuer le bénéfice comptable de la société (par exemple au travers d’un amortissement de l’immeuble) et donc le droit des usufruitiers à percevoir un revenu. Au décès des parents, les enfants profiteront de la pleine propriété des parts augmentée des bénéfices non distribués au fil des années.
Les stratégies impliquant des structures sociétaires (couplé à des opérations de démembrement et l’utilisation d’un crédit) doivent faire l’objet d’une étude sur mesure en fonction des objectifs des investisseurs. La bonne connaissance de règles juridiques et comptables permet de décliner à l’infini les montages sociétaires.
Lorsqu’il est question d’investir dans l’immobilier au travers d’une société, bien souvent la SCI fait figure d’outil de référence. En effet, on constate que l’utilisation quasi-systématique de cet outil se fait au détriment d’autres types de structures qui peuvent s’avérer mieux adaptés aux besoins des investisseurs (SAS, SARL, SCS). Toutefois, dans certains cas le choix de la structure s’impose selon la nature de l’activité affectant les biens immobiliers. En ce sens, s’agissant des sociétés civiles par exemple, la location meublée, des opérations de marchand de biens, qui sont des activités commerciales par nature, ne sont pas autorisés. Au sein d’une société civile, une telle incompatibilité entraine un risque de requalification en société commerciale avec assujettissement rétroactif à l’IS. Lorsque le choix reste ouvert les investisseurs compareront les régimes applicables au sein de ces différentes structures.
S’agissant des sociétés fiscalement transparentes :
D’un point de vue fiscal, la SCI se distingue comme une structure transparente par défaut. Cette transparence fiscale emporte plusieurs conséquences en matière d’imposition. D’abord, s’agissant des bénéfices de la société, ceux-ci sont directement imposés entre les mains des associés. Ensuite, lors de la vente du bien, c’est la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers (avec abattement pout durée de détention) qui va s’appliquer. Les associes peuvent toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés. Les associés sont alors imposés sur les dividendes reçus après paiement de l’IS par la SCI.
Assujetti à l’IFI, l’immobilier locatif par le biais d’une société transparente subit un régime fiscal particulièrement pénalisant. Le détenteur est imposable sur le montant des recettes nettes perçues au titre de la location. Aucune déduction de charge n’est possible. Détenir simplement une SCI ne présente pas plus d’intérêt fiscal que la détention en direct. Même constat au niveau de la cession, dans les deux cas celle-ci entraine l’imposition de la plus-value au taux forfaitaire avec un abattement pour durée de détention.
S’agissant des sociétés à l’IS :
La fiscalité allégée pour les revenus perçus par les sociétés à l’IS et ceux qu’elles distribuent invite plutôt à encapsuler son patrimoine immobilier au sein d’une structure à l’IS. La base des revenus imposable est plus faible en raison d’un certain nombre de charges déductibles au premier rang desquelles l’amortissement du bien. La détention dans une structure sociétaire à l’IS permet donc une imposition sur une base plus faible et un taux plus bas que dans le cadre des revenus fonciers. Toutefois, pour appréhender les revenus générés par la société IS ou les fruits de cession de ses biens, les associés devront décider une distribution des dividendes imposables entre leurs mains à hauteur de 30 % PFU. En cas de revente la plus-value sera soumise à l’IS mais avec réintégration des amortissements pratiqués pendant toute la période d’exploitation. La réintégration des amortissements réalisés augmente donc significativement le montant de la plus-value et par conséquent sa fiscalité.
En réalité, choisir une détention de son patrimoine au travers d’une structure à l’IS peut s’avérer avantageux dans l’hypothèse ou on n’envisage pas la revente de son bien. En revanche, dans une perspective de cession, avec les abattements pour durée de détention, c’est la fiscalité des particuliers qui doit être privilégiée. L’adage vivre à l’IS et mourir à l’IR prend ici tout son sens. Pour arriver un tel résultat, dans la plupart des cas l’investisseur devra échafauder un montage complexe de sociétés (aux participations croisées). Dans le cadre d’un investissement immobilier familial, ce genre de montage pourra être évité avec notamment l’utilisation de la SARL de famille qui profite d’un régime fiscal hybride particulièrement attractif.
