Donner la nue-propriété

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Donner la nue-propriété

Lettre N°9

Anticiper sa transmission peut passer par le fait de donner la nue-propriété de son vivant. Nous allons voir que cela procure de nombreux avantages.

La pleine propriété se compose de trois droits que sont l’usus, le fructus et l’abusus. L’usufruit d’un bien comporte l’usus, soit la possibilité d’utiliser le bien, et le fructus qui réside en la possibilité d’en récolter les loyers. De ce fait, l’usufruitier devra effectuer les dépenses d’entretien et des travaux simples et courants. Tandis que la nue-propriété comprend l’abusus qui consiste en le droit de disposer du bien à terme. Le nu-propriétaire doit assumer les gros travaux. Cependant, il est possible d’établir une convention de démembrement permettant de définir la répartition et le paiement des charges.

Concernant la valeur de la nue-propriété, du fait qu’elle ne soit qu’une partie de la pleine propriété, elle a une valeur inférieure. Et, plus l’usufruitier est âgé (souvent le parent), plus la nue-propriété a un montant élevé. Ce critère justifie une fois de plus l’intérêt de l’anticiper.

En cas de vente du bien, en principe le prix est réparti selon la valeur des droits de chacun. Cependant, il existe deux autres possibilités que sont :

  • La conservation du démembrement en reprenant le prix de vente afin d’acquérir un nouveau bien démembré
  • Prévoir un « quasi-usufruit » sur les sommes, permettant de dépenser librement les sommes et de rendre l’équivalent au nu propriétaire.  

Concernant la répartition du prix de la vente, le tableau ci-dessous le détermine en fonction de l’âge de l’usufruitier, d’après un barème établi par l’administration fiscale.

Age de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%

Le fait de donner la nue-propriété a bien des avantages au niveau fiscal. Une donation de votre vivant permettra de réduire le montant des droits de succession à votre décès.

En pratique, Pierre, un homme de 50 ans est propriétaire d’une maison d’une valeur de 500 000 euros. Ce dernier a une fille. Comme indiqué, on sait qu’à 50 ans, la nue-propriété est évaluée à 40%.

  • La valeur de l’usufruit de Pierre serait de 250 000 euros x 60% = 150 000 euros
  • La valeur de la nue-propriété de sa fille serait de 250 000 euros x 40% = 100 000 euros

Donc les droits de donation seront calculés sur les 100 000 euros. Et ce montant rentre dans l’abattement des 100 000 euros tous les 15 ans. De ce fait, au décès, sa fille pourra récupérer la maison sans fiscalité.

Du point de vue fiscal, l’usufruitier occupant le bien est exonéré d’imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières. Donc de par sa qualité d’occupant, l’usufruitier s’acquitte de la taxe d’habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu propriétaire.

Par ailleurs, si l’usufruitier décide de louer le bien, il est tout à fait en droit de le faire et ce sans l’accord du nu propriétaire. L’imposition se fera sur la totalité des revenus tirés de cette location (certaines charges étant déductibles).

Concernant le calcul de l’IFI, en principe les biens démembrés entrent dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Et le nu-propriétaire n’a rien à déclarer. Il existe cependant des exceptions pour lesquelles l’usufruitier et le nu propriétaire seront redevables de l’IFI sans la valeur de leur droit en usufruit ou en nue-propriété.

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