Lettre n°6
Sans en développer les modalités, nous évoquions avec vous dans plusieurs de nos précédents courriers l’avantage du régime de la location meublée pour investir dans l’immobilier. Suite aux récentes évolutions législatives et afin de comprendre l’intérêt fiscal de ce régime, nous vous proposons dans cette nouvelle lettre : une étude des modalités d’imposition des revenus tirés de la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).
La location meublée est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi avec le régime de la LMP ou la LMNP, contrairement aux locations nues, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.
La catégorie des bénéfices industriels et commerciaux présente certains avantages par rapport aux revenus fonciers :
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus ainsi que les charges de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation.
- Vous avez la possibilité d’amortir le bien hors terrain (jusqu’à 85 % de la valeur d’achat) et le mobilier. L’amortissement du bien s’étalant sur vingt à trente ans, il est donc possible de se constituer un patrimoine quasiment en franchise d’impôt puisque l’amortissement absorbe fiscalement les revenus issus de la location.
Les statuts de LMNP ou LMP sont donc des régimes fiscaux dédiés aux propriétaires de logements loués en tant que meublés. Toutefois, malgré ce régime similaire, on note entre ces deux statuts des différences sur deux niveaux :
– Les conditions d’éligibilité
– La fiscalité applicable.
- Les conditions d’éligibilité au régime du LMNP et du LMP :
La loi de finances 2020 a instauré de profondes modifications concernant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Parmi ces modifications, on note que les LMP ne sont désormais plus tenus de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier de ce statut. Cette évolution a notamment pour conséquence de faire glisser de nombreux loueurs en meublé non professionnels vers le statut de loueur en meublé professionnel.
Il en résulte aujourd’hui que les loueurs en meublé ont automatiquement le statut de loueur en meublé professionnel dès lors qu’ils perçoivent plus de 23 000 euros par an et que les recettes issues de cette activité dépassent les autres revenus.
Les loueurs en meublé qui remplissent ces deux dernières conditions ne peuvent donc plus comme avant choisir de conserver le statut LMNP en s’abstenant simplement de s’inscrire au registre du commerce.
- La fiscalité des régimes du LMNP et du LMP
En matière de fiscalité, la principale différence entre la fiscalité du régime du LMNP et la fiscalité du LMP doit s’apprécier dans le traitement de la plus-value imposable lors de la revente du bien.
En effet, le LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers, qui permet d’appliquer une décote de 6% de la valeur du bien de la 6ème année à la 21ème année de détention, puis de 4% la 22ème année, pour arriver à une exonération totale d’impôt sur la plus-value au bout de 23 ans. Et au bout de 30 ans de détention, le contribuable est également exonéré de prélèvements sociaux.
Le LMP en revanche est soumis au régime des plus-values professionnels : on distingue une partie de la plus-value dite à court terme (correspondant au total des amortissements pratiqués si le bien est détenu depuis plus de 2 ans) et une plus-value à long terme (pour le solde de la plus-value de cession) qui est égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur nette comptable. La plus-value à long terme est imposée au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux). La plus-value à court-terme est intégrée dans le résultat de l’année et donc imposable in fine dans la catégorie des BIC au barème de l’IR du déclarant. Elle est également imposable aux cotisations sociales professionnelles.
- Avec une fiscalité très lourde lors de la revente, la qualification en professionnel peut avoir un impact financier significatif sur la rentabilité de l’investissement. On comprend donc qu’avec la nouvelle réforme le risque de requalification est avant tout un risque fiscal qu’il faut anticiper.
Malgré ce nouveau risque fiscal, il faut rappeler que le régime de la location meublée, qu’il soit exercé sous le régime non professionnel ou professionnel, reste moins fiscalisé que le régime foncier ou celui de la Société civile immobilière (SCI), soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
