Lettre N°8
L’article 544 du code civil définit le droit de la propriété comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue etc.. ». Dès lors être propriétaire d’un bien, c’est avoir le droit de s’en servir, d’en tirer les revenus et d’en disposer librement. On parle alors de pleine propriété du bien car le propriétaire dispose de la nue-propriété et de l’usufruit. Néanmoins, ce droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement. Le démembrement est un mécanisme juridique qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit du bien, ces deux droits étant alors exercés par des personnes différentes. Démembrer la propriété d’un bien ou acquérir un bien démembré présente de nombreux avantages d’un point de vue fiscal et patrimonial. A cet égard, il apparaît intéressant d’étudier les divers avantages que peut offrir ce mécanisme juridique.
- L’achat d’un bien démembré
L’achat d’un bien en démembrement présente divers avantages. En pratique, acheter un bien démembrer c’est acheter un des deux droits qui composent le droit de propriété, la nue-propriété et l’usufruit. Ces deux droits sont alors dévolus à deux personnes différentes, le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le premier a le droit de disposer du bien : il peut le vendre ou le transmettre, par exemple sous forme d’une donation. Le second peut utiliser le bien, notamment y résider, mais aussi le louer à un tiers, et en percevoir dans ce cas les loyers. L’usufruitier ne peut en revanche vendre le bien. Un certain nombre d’obligations lui incombent en outre : il doit entretenir le bien, mais aussi payer la taxe foncière. Et il doit déclarer la valeur du bien au regard de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) comme s’il en était propriétaire.
Le démembrement peut être simple ou croisé. Dans le premier cas, l’usufruit du bien est acheté par une personne, par exemple un parent, tandis que la nue-propriété est acquise par une autre, en l’occurrence un enfant. Au décès du parent usufruitier, l’enfant deviendra pleinement propriétaire hors droits de succession.
Dans l’achat en démembrement croisé, deux personnes achètent chacune la nue-propriété de la moitié d’un bien et l’usufruit de l’autre moitié. Cette solution est pratique notamment pour transmettre le logement entre membres d’un couple : lorsque l’un des conjoints décède, le survivant récupère la pleine propriété de la moitié du bien et devient usufruitier de l’autre moitié, ce qui lui confère le droit de continuer d’habiter le logement jusqu’à son décès.
- L’usufruit temporaire ou viager
Dans le cadre d’un usufruit viager, l’usufruit est lié à la durée de vie de l’usufruitier et prend fin à son décès. Mais il est d’autres cas de démembrement, où l’usufruit est temporaire. Il convient alors de bien préciser sa durée. Par exemple, certains montages immobiliers reposent sur l’usufruit locatif social (ULS). Des acteurs acquièrent un immeuble en zone tendue. Ils en cèdent ensuite l’usufruit en bloc à un bailleur social et vendent les murs des logements à des investisseurs privés, qui en deviennent ainsi nu-propriétaires, moyennant un prix décoté. Le démembrement dure entre 15 et 20 ans. Pendant cette période, il revient au bailleur social, usufruitier, de louer les logements et d’assurer l’entretien de l’immeuble. A la fin du démembrement, les nu-propriétaires deviennent propriétaires à part entière des logements sans frais supplémentaires.
- Pourquoi démembrer ?
Qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine ou de le transmettre, le démembrement de propriété présente des avantages, notamment du point de vue fiscal. Acheter un bien en démembrement revient moins cher. La nue-propriété et l’usufruit sont en effet évalués séparément en fonction de la durée de l’usufruit (dans le cas d’un usufruit temporaire) ou de l’âge de l’usufruitier (dans le cas d’un usufruit viager). Au moment de l’achat, chacun paie ainsi une part réduite au regard d’un achat en pleine propriété, ainsi que les frais correspondants (frais de notaire, droits d’enregistrement, publicité foncière), inférieurs d’autant. Lorsque l’usufruit cesse, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien sans frais supplémentaires.
Le démembrement de propriété permet également de transmettre son patrimoine en allégeant les droits de succession. En cas de donation de la nue-propriété d’un bien, les droits sont en effet calculés sur la valeur de celle-ci, moindre qu’en pleine propriété. Cette valeur varie en fonction de l’âge du donateur/usufruitier selon un barème fiscal. Plus l’usufruitier est jeune, moins la nue-propriété a de valeur. Par exemple, si l’usufruitier a moins de 21 ans révolus, la valeur de l’usufruit correspondra à 90 % de la valeur du bien, la nue-propriété ne valant quant à elle que 10 %. Cette solution peut être utilisée par des parents en vue de transmettre leur logement à un enfant : ils lui en donnent la nue-propriété tout en conservant la jouissance du bien en leur qualité d’usufruitiers. Plus tôt ils transmettront, moins la nue-propriété sera valorisée.
