Lettre N°4
Dans un contexte de taux de crédit au plus bas, emprunter pour investir dans l’immobilier offre un levier considérable. Cette notion d’effet de levier présente un intérêt certain dès lors lorsqu’il s’agit d’analyser la rentabilité financière d’un investissement à crédit. En particulier, on constate que le recours à l’emprunt permet à l’investisseur de démultiplier le rendement dégagé par son investissement.
Afin de comprendre les rouages d’une telle opération prenons comme exemple l’épargnant qui fait l’acquisition cash d’un bien immobilier pour 200 000 €. Pour les besoins de cette démonstration nous supposerons que ce bien immobilier ne supporte aucune charge ni revenu, il sera revendu 2 ans plus tard 250 000 €. La rentabilité économique de cet investissement est donc de 25%. Cette rentabilité correspond à la rentabilité des capitaux investis.
Dans une 2eme hypothèse nous supposerons que cette acquisition ait été financé pour moitié (soit 100 000 €) par un emprunt in fine au taux de 5%. Lors de la cession du bien l’épargnant percevra 250 000 €, mais devra rembourser le capital de crédit ainsi que les intérêts.
- Capital à rembourser : 100 000 €
- Intérêts : 10 000 €
- Montant net de la cession : 140 000 €
Pour un investissement en fonds propre de 100 000 €, l’épargnant dégage une plus-value de 40 000 €. Ainsi, il ressort une rentabilité économique de 40%.
On constate pour l’épargnant que le recours à l’endettement lui permet d’augmenter de manière significative la rentabilité des fonds propres qu’il a engagé (de 25% à 40%). Ainsi, dans ce type d’opération l’effet de levier résulte d’une différence entre le coût du financement accordé et la rentabilité économique de l’investissement. C’est cette différence qui permet d’optimiser la rentabilité des fonds propres non engagés dans l’opération.
Dans le cadre d’un investissement locatif, le recours à l’emprunt (s’il est bien réalisé) permet à l’épargnant de réaliser une opération autofinancée. Le but est d’acheter un bien afin de le mettre en location. Le loyer vient couvrir l’ensemble des charges (remboursement de l’emprunt, eau, électricité etc..), et autofinance ainsi l’investissement.
Dans ce type de schéma il convient de distinguer la rentabilité locative et la rentabilité financière. En effet, si le rendement locatif d’un bien se présente comme un simple rapport entre le montant investi et le revenu procuré par l’investissement, la rentabilité financière quant à elle procède d’un calcul plus complet qui ne se limite pas à l’investissement immobilier mais prends aussi en compte la façon de le financer.
Prenons l’exemple d’un investissement locatif de 200 000 € avec un loyer annuel de 12 000€. Le rendement locatif ressort à 6 % (12 000 / 200 000 = 6 %).
S’agissant de la rentabilité financière, celle-ci dépend du choix du financement :
Dans l’hypothèse d’un investissement en fonds propres à 100 %. La rentabilité financière correspond au rendement locatif, soit dans notre exemple 6%.
Dans l’hypothèse où l’épargnant choisit d’emprunter 80% du montant à investir, le calcul de rentabilité financière doit s’établir par rapport au montant apporté. Dans notre exemple, l’épargnant apporte 40 000 € et emprunte 160 000 €. Ainsi, avec un revenu locatif annuel de 12 000 € on constate une rentabilité financière d’environ 30 % (12 000 / 40 000= 30%).
In fine, on peut observer que plus l’apport est faible et plus le rendement des capitaux investis est élevé. Dans ce type d’opération l’épargnant profite d’un double levier lui permettant d’une part d’augmenter sa capacité d’investissement en immobilier et d’autre part d’optimiser le rendement de son placement.
En ce sens, les épargnants qui disposent d’une certaine surface financière pourront mettre à profit ce levier d’endettement afin notamment d’aider leurs enfants à investir dans l’immobilier locatif.
En conclusion et comme évoqué et dans l’environnement actuel de taux bas, l’investissement avec effet de levier se profile en tant que réelle opportunité, à condition toutefois de choisir le niveau d’apport le plus adapté. En fonction de votre profil de vos projets ce niveau doit être modulé. N’hésitez pas à nous consulter !
NB: Veuillez noter que les exemples développés dans cette lettre ont été volontairement simplifiés afin d’apporter clarté et compréhension à la démonstration.
