Lettre n°2
Avec une hausse conjuguée des prix de l’immobilier et de la fiscalité (en particulier en raison du cumul du nouvel IFI avec les impôts sur les revenus fonciers), les rendements des actifs immobiliers ont fortement chuté. Dans ce nouveau contexte, les investisseurs peuvent s’interroger sur l’opportunité d’arbitrer et/ou de restructurer leurs actifs immobiliers.
Face à ces nouvelles problématiques patrimoniales, l’OBO (Owner Buy-Out) apparait comme une stratégie particulièrement adaptée pour l’investisseur qui cherche à bénéficier d’un effet de levier en conservant et/ou en transmettant son patrimoine immobilier. Pratiquement, l’OBO consiste à céder une partie de ses biens immobiliers locatifs à sa propre société (dont on est tout ou partie actionnaire avec ses héritiers) qui s’endettera pour financer l’acquisition.
Au niveau de la société, l’acquisition est autofinancée, les loyers lui permettent de rembourser les échéances du prêt. Afin d’optimiser la fiscalité des revenus perçus par la société, il faudra considérer l’avantage d’une structure soumise au régime IS. Au travers d’une telle structure, la société peut amortir son loyer et déduire les intérêts de son prêt. Ainsi, pendant la durée du remboursement du prêt, la société IS ne dégage aucun résultat et est donc faiblement imposée.
Au niveau du propriétaire, l’effet de levier attaché à l’opération constitue un moyen efficace pour optimiser les modalités de détention de son patrimoine immobilier.
En particulier :
- D’un point de vue économique, cette stratégie permet au propriétaire de valoriser et de rendre liquide une partie de son patrimoine. En effet, un tel schéma laisse au propriétaire l’opportunité de conserver le bien dans son patrimoine (au travers de sa société) tout en obtenant des liquidités (issues de la cession dudit bien) qu’il pourra faire fructifier sur les marchés financiers à travers différentes enveloppes fiscalement avantageuses (assurance-vie, PEA etc…).
- D’un point de vue fiscal, le propriétaire en tant qu’associé de sa société (au régime IS) ne perçoit aucun loyer et n’est donc pas imposé sur les revenus fonciers. L’IFI est également neutralisé grâce à l’emprunt contracté par la société (en tant que passif déductible) A cet égard, il faut noter qu’avec cet emprunt, les parts de la société sont faiblement valorisées, elles pourront ainsi être transmises sans fiscalité aux héritiers.
Montage d’ingénierie fiscale et financière, l’OBO répond à des objectifs patrimoniaux multiples dont l’efficacité peut être optimisée. Dans ce cadre nous pouvons vous accompagner et réaliser le montage qui sera le plus pertinent au regard de vos objectifs propres.
